מחזור משכנתא

ת'כלס, מה זה אומר מחזור משכנתא?

זה בעצם אומר שאתם מחליפים את המשכנתא הקיימת שלכם במשכנתא חדשה. אגב, לא חייבים להחליף את כולה, אפשר ולעיתים מומלץ להחליף רק חלק ממנה ואת המסלולים הטובים לא לשנות.

אתם יכולים לבצע מחזור משכנתא דרך הבנק המקורי שבו מנוהלת המשכנתא שלכם כיום או דרך בנקים אחרים.

יש לזה משמעות והבדלים שיש לקחת בחשבון ואפרט אותם בהמשך.

מתי כדאי לשקול מחזור משכנתא?

בגדול ישנם שלושה מצבים עיקריים ונפוצים יותר שיביאו אתכם לבחון כדאיות למחזור משכנתא:

1. חיסכון של מאות אלפי שקלים: הרצון לשפר את תנאי המשכנתא שלכם בתקופות של ריביות זולות יותר וככה תוכלו לחסוך עד מאות אלפי שקלים לאורך השנים. יכול מאוד להיות שיש לכם היום משכנתא בריביות גבוהות מהרבה סיבות אובייקטיביות (כמו למשל שלקחתם משכנתא בתקופת ריביות גבוהות במשק) וסיבות סובייקטיביות (ההכנסות שלכם באותה תקופה היו נמוכות, שווי הנכס שלכם היה נמוך ולכן אחוזי המימון היו גבוהים, הרישום של הנכס היה בעייתי והיווה גורם סיכון עבור הבנק וכדומה).

אם אחת מהסיבות האלו השתנו אתם בהחלט יכולים לבחון כדאיות למחזור משכנתא וחיסכון גדול בסך הכל הכספים שתשלמו לבנק.

2. הקטנת החזר חודשי: סיבה אפשרית נוספת היא שאתם רוצים או חייבים להקטין משמעותית את ההחזר החודשי על המשכנתא.

זה יכול להיות מפני שאתם נמצאים בתקופה לחוצה יותר מבחינת הכנסות, או מפני שהתווספו לכם עוד הלוואות במשך השנים ואתם שוקלים איחוד הלוואות, או מפני שחלק מריביות המשכנתא שלכם התייקרו מאוד, כמו למשל כשריבית הפריים עלתה מאוד וזה העלה בצורה משמעותית את ההחזר החודשי שלכם וכדומה.

יש בהחלט מקום לבחון האם בניית תמהיל (הרכב) משכנתא חדש יקטין בצורה משמעותית את ההחזר החודשי כך שהוא יתאים למצבכם החדש.

3. שינוי רמת הסיכון: יכול להיות שלקחתם משכנתא במסלולים מסוימים שבאותה תקופה לא הערכתם את רמת הסיכון שבהם. ועכשיו לאחר מספר שנים, אתם מעוניינים לשנות את תמהיל (הרכב) המשכנתא ממסלולים יותר תנודתיים או יותר מסוכנים למסלולים יותר יציבים.

מה כולל תהליך של מחזור משכנתא?

נכון להיום ישנם הבדלים משמעותיים בין מצב שבו אתם מבצעים מחזור משכנתא באותו בנק לבין אם מעבירים את המשכנתא לבנק אחר.

מחזור משכנתא באותו בנק הינו תהליך קצר בדר"כ, ללא צורך בשמאות חדשה, ללא שינוי בשיעבוד הקיים, רוב הבנקים מבצעים את המחזור ללא צורך שתגיעו אפילו לחתום על המשכנתא החדשה והם יחתימו אתכם דרך המייל.

אבל אתם חייבים לדעת שלבנק שלכם אין שום אינטרס לשפר לכם את תנאי המשכנתא, ולכן ההצעה שתקבלו מהבנק שלכם למחזור תנוע בין שיפור קל בריביות לבין זה שנציג ממוקד המחזורים יחזור אליכם עם תשובה שאין לכם כדאיות למחזור בכלל.

קחו את מה ששמעתם מהנציג בערבון מוגבל ובדקו את כדאיות המחזור תמיד עם יועץ המשכנתאות שלכם, שהוא כמובן מייצג את האינטרסים שלכם והמטרה שלכם לחסוך כסף רב היא מטרה שותפת.

ולכן כמעט בכל המקרים, למעט חריגים, יועץ משכנתאות יפתח את המשא ומתן לבנקים נוספים עד שיגיע להצעה המשתלמת ביותר עבורכם. רק אז יהיה אינטרס לבנק שלכם לנסות להתחרות בהצעות מבנקים אחרים.

גם אם זה אומר שצריך לבצע מחזור חיצוני לבנק אחר, יועץ המשכנתאות שלכם יעשה זאת יחד איתכם במידה ומדובר בחיסכון משמעותי והבנק שלכם לא מוכן להשוות או לשפר את ההצעה מהבנק השני.

בימים אלו בנק ישראל מקדם רפורמה לקיצור תהליך המחזור מול הבנקים. 

אני נוהגת תמיד לומר לכל מי שמגיע אליי לפגישת ייעוץ – משכנתא היא לא חתונה קתולית, תמיד אפשר למחזר אותה ואין מגבלה בכמות הפעמים.

כשהנתונים האישיים שלכם השתפרו, כשריביות המשכנתאות זולות יותר, או כשיש שינוי מהותי במצב המשפחתי המצריך היערכות מחדש לכל נושא ההתחייבויות, כדאי לבחון מחזור משכנתא.

משכנתא היא גם לא משימה של "שגר ושכח" שביצעתם אותה ואתם יכולים לשכוח ממנה 30 שנה. לחלוטין לא. מדובר בכסף גדול, ענק, שלכם!

תנהלו את המשכנתא לאורך כל חייה בחכמה ע"י אנשי מקצוע מיומנים.

כל מהלך כזה, של בחירת המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם, השגת התנאים הטובים ביותר ומחזור המשכנתא בעת הצורך, יכול להביא לכם לחיסכון של מאות אלפי שקלים בעלות הכוללת שתשלמו לאורך השנים לבנק. בהצלחה!

ענת מזור