מה זו משכנתא בדרגה שנייה?
כאשר בנק נותן ללקוח משכנתא, יהיה רשום באישור זכויות של הנכס (בנסח טאבו למשל) משכנתא מדרגה ראשונה לטובת אותו בנק.
משכנתא בדרגה שנייה, היא מצב בו בנק אחר נותן סכום נוסף כמשכנתא לאותו לקוח, ובאותו אישור זכויות תירשם משכנתא בדרגה שנייה לבנק השני.
המשמעות של זה, בין היתר, היא שבמקרה חלילה של מימוש הנכס, הבנק שרשום מדרגה ראשונה יקבל את יתרת החוב שלו ראשון, ורק לאחר מכן הבנק השני יקבל את יתרת החוב שלו, או כמה שנשאר מכספי המכירה (אם זה פחות).
ולכן ניתן להבין במקרה הזה את רמת הסיכון שיש לבנק השני במקרה של מימוש הנכס.
זו הסיבה שבנקים לא מיהרו לתת משכנתא לאדם שכבר רשומה לו משכנתא בבנק אחד, ולמעשה כמעט ולא השתמשו באפשרות הזו עד כה.
מתי זה יכול לשמש אותנו?
משכנתא מדרגה שנייה בבנקים יכולה לשמש אותנו בשני מקרים עיקריים:
במקרה של איחוד הלוואות ובמקרה של שיפור חלק ממסלולי המשכנתא.
איחוד הלוואות
כאשר יש לנו משכנתא בבנק אחד ובנוסף גם הלוואות רגילות נוספות שמכבידות מאוד על התזרים של משק הבית, אנחנו יכולים לבקש במקרים מסוימים משכנתא נוספת מאותו בנק לצורך סילוק כל ההלוואות הרגילות בפריסה ארוכת שנים וכך להקל משמעותית על ההחזר החודשי ועל תזרים משק הבית.
תהליך כזה נקרא איחוד הלוואות (קראו עוד על איחוד הלוואות). אבל אנחנו יכולים להיתקל בסירוב של הבנק שלנו מסיבות שונות:
יכול להיות שהבנק יסרב מפני שכבר הוא תופס אותנו כצרכני אשראי לא טובים ולא יסכים לכך, או שאותו בנק יוכל לפרוס לנו את המשכנתא הנוספת לתקופה קצרה יחסית של 15 או 20 שנה ואנחנו נרצה לפרוס ל 30 שנה כדי להיות בהחזר חודשי נמוך יותר.
במקרה הזה, נוכל בהחלט לבקש משכנתא מדרגה שנייה בבנק אחר בפריסת השנים שמתאימה לנו.
זה יכול להיות פתרון טוב.
שיפור חלק ממסלולי המשכנתא
אם למשל יש לכם משכנתא בבנק אחד, והמשכנתא מורכבת משלושה מסלולים, ויש לכם מסלול אחד בריביות מעולות ביחס למה שניתן לקבל באותה תקופה, אבל שני המסלולים האחרים בתנאים לא טובים בכלל, אתם יכולים לבחון אפשרות לקבל תנאים טובים יותר ע"י משכנתא בדרגה שנייה מבנק אחר עבור שני המסלולים האלו בלבד.
המצב הזה יכול לקרות מפני שלבנק שלכם אין באמת אינטרס לשפר לכם משמעותית רק את שני המסלולים היקרים, אולי רק במעט, אלא אם כן תראו לו את ההצעה שקיבלתם מבנק אחר.
גם אז, לא בטוח שהם יסכימו להשוות את התנאים שקיבלתם מבנק אחר עבור שני המסלולים היקרים.
עד היום, במצב כזה, הייתם צריכים לבחור להישאר באותו בנק עם שיפור קטן של התנאים בשני המסלולים היקרים, או לחלופין להעביר את כל המשכנתא לבנק אחר (קראו עוד על מחזור משכנתא) אבל אז אתם מאבדים את התנאים המצוינים שיש לכם במסלול הטוב.
היום, כשרוב הבנקים מאפשרים לתת משכנתא מדרגה שנייה, אתם יכולים להשאיר את המסלול הראשון בתנאים הטובים בבנק הראשון (המקורי) ואת הסכום של שני המסלולים האחרים הפחות טובים, להעביר לבנק אחר ע"י שימוש במשכנתא מדרגה שנייה.
תמיד כדאי לנסות לשפר את התנאים שלכם על המסלולים היקרים באותו בנק, והסיכוי שלכם להצליח לעשות זאת יעלה אם תציגו לבנק שלכם אישור עקרוני למשכנתא מדרגה שנייה מבנק אחר.
יש בזה גם חסרונות?
כן. צריך להבין שלא נכון לרוץ לעשות את המהלך הזה בכל מצב, מפני שזה תהליך ביורוקרטי גם כשאנחנו מבקשים לעשות זאת כעת, וגם כאשר נרצה למכור את הנכס שלנו.
כאשר נבקש לעשות זאת, נצטרך לבקש מהבנק הראשון אישור שהוא מסכים שהבנק השני יירשם בדרגה שנייה, נצטרך להזמין שוב שמאי לנכס (כי הבנק השני לא מכיר את הנכס וירצה לקבל דוח שמאות כמובן), נצטרך לעשות ביטוח חיים למשכנתא שניקח בבנק השני, לרשום משכנתא באישור זכויות לטובת הבנק השני ובעצם לנהל שתי משכנתאות מול שני בנקים.
כאשר נרצה למכור את הנכס שלנו, והקונה שלנו יצטרך לסלק מכספי המכירה את המשכנתאות שלנו, אנחנו נצטרך להמציא לו מכתב כוונות משני הבנקים.
