משכנתא למשפרי דיור

מיהם משפרי דיור?

אם אתם רוצים לקנות דירה חדשה ובהמשך למכור את הנוכחית, אתם נחשבים משפרי דיור.

זהו מצב שמבחינת הבנק וגם מבחינת מיסוי מקרקעין מגדיר אתכם באופן שונה ממי שקונה דירה יחידה וגם שונה ממי שקונה דירה שנייה.

משפר דיור הוא מי שיש בבעלותו היום דירה יחידה, הוא עדיין לא מכר אותה, אבל כרגע רוצה לקנות דירה חדשה ובתוך שנה וחצי (נכון להיום) מתחייב למכור את דירתו הנוכחית.

המצב הזה אפשרי, והוא מקנה לכם את הזכות לשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה (ולא כמו על דירה שנייה) ולקבל מימון גבוה יותר מהבנק שתכף אפרט.

חשוב שתדעו, שבמידה ולא תצליחו למכור את דירתכם הנוכחית תוך שנה וחצי (נכון להיום) או שתתחרטו ותבחרו שלא למכור אותה, אז תצטרכו לשלם מס רכישה על הדירה החדשה כמו על דירה שנייה בתוספת ריבית והצמדה על כל התקופה שלא שילמתם. קחו את זה בחשבון!

כמה משכנתא למשפרי דיור ניתן לקבל מהבנק?

ברוב המקרים, משפרי דיור קונים דירה חדשה שהיא יקרה יותר משווי דירתם הנוכחית, ולא תמיד יש להם הון עצמי נזיל כדי לשלם אפילו את הסכום הראשוני הנדרש לחתימת חוזה הרכישה.

אז מה עושים במקרה כזה?

קודם כל, אתם יכולים לקבל מהבנק, לפי הנחיות בנק ישראל נכון להיום, הלוואת גישור מהבנק עד גובה 50% משווי הדירה הנוכחית שלנו, כולל משכנתא קיימת, כדי שתוכלו להתחיל לשלם למוכרים שלכם עבור הדירה החדשה.

בדרך כלל הבנק יאשר את הלוואת הגישור לתקופה של שנה וחצי-שנתיים. זה הזמן שבו אתם אמורים לסיים לקבל את כל הכספים ממכירת הדירה הנוכחית שלכם ולסלק את הלוואת הגישור.

בשלב השני תוכלו לקבל מהבנק משכנתא למשפרי דיור (על הדירה החדשה) עד 70% משוויה.

ולכן חשוב מאוד שיועץ המשכנתאות שלכם יבדוק כבר בהתחלה האם 2 ההלוואות האלה מספיקות על מנת להשלים את העסקה כדי שלא תהיו במצב סיכון במידה ואתם לא מצליחים למכור את הדירה שלכם.

לעיתים יש פערים גבוהים בין מחיר הקנייה למחיר המכירה ו/או המשכנתא הנוכחית שלכם גבוהה ולא משאירה לכם הרבה מקום להלוואת גישור (למשל אם אתם כבר עומדים היום על משכנתא שמהווה 50% מערך הדירה), ואז תצטרכו לגייס הון עצמי בנוסף למשכנתא על הדירה החדשה.

במקרה כזה שהבנק לא יכול לתת לכם הלוואת גישור בגלל אותם אחוזי מימון שהזכרתי פה, פתרון אחר יכול להיות הלוואת גישור דרך גופים חוץ בנקאיים שאינם כפופים להנחיות בנק ישראל ויכולים לאפשר גם עד 85% משווי דירתכם הנוכחית.

טיימינג זה הכול בחיים

נוהגים לומר את זה לא מעט, גם בתכנון משכנתא למשפרי דיור זה סופר קריטי, ולמה?

אם תרוצו לחתום על חוזה רכישה בלי לבדוק היטב שלוח התשלומים בו ריאלי ותואם את לוח התשלומים העתידי של חוזה הרכישה (למשל מתי תוכלו להתחיל לקבל כסף על המכירה, שתוכלו להשתמש בו, לאחר כיסוי המשכנתא הנוכחית), וגם תואם את מועדי ההלוואות שתוכלו לקבל (הלוואת הגישור והלוואת המשכנתא), אתם עלולים להיות בבעיית תזרים או אפילו להגיע לכדי הפרת חוזה.

אני ממליצה לכם לעשות זאת תמיד, ועל אחת כמה וכמה בעסקה של משפרי דיור, וזה לבנות את לוח התשלומים שלכם בחוזה בשיתוף ובתיאום מלא בין עורך הדין ויועץ המשכנתאות שלכם.

טיפ זהב סופר קריטי במשכנתא למשפרי דיור

אם יש לכם היום משכנתא בתנאים מעולים על הדירה הנוכחית שאתם עומדים למכור, ואתם יודעים שמכספי המכירה אתם אמורים לסלק את המשכנתא – עצרו!

זה נכון שצריך להסיר את החוב על הדירה הנוכחית כשאתם מוכרים דירה, אבל אם יש לכם תנאים מעולים, חבל שתזרקו את זה לפח. יש מה לעשות!

הפתרון נקרא גרירת משכנתא. ומה זה אומר במילים פשוטות?

אתם מבקשים מהבנק שלכם לגרור את המשכנתא כמו שהיא בדיוק לדירה החדשה שקניתם.

פשוט העתק-הדבק. שום דבר לא משתנה, לא מסלול, לא ריבית, לא התקופה ולא ההחזר החודשי.

ומה קורה במקרה שעדיין לא קניתם דירה חדשה ואתם צריכים עכשיו לסלק את החוב על הדירה הנוכחית כי מכרתם אותה? הרי אין שום נכס לגרור אליו את המשכנתא, זה נכון.

אתם צריכים לבקש מהבנק שלכם לגרור את המשכנתא לפקדון זמן קצוב (פז"ק), שם המשכנתא נשמרת לכם באותם תנאים וממשיכה לרדת כל חודש בחשבון כרגיל, והבנק יסיר את רישום החוב על הדירה שמכרתם.

כאשר תמצאו את הדירה החדשה שאתם רוצים לקנות, תבקשו מהבנק שלכם לגרור את המשכנתא המצוינת שלכם מהפקדון לדירה החדשה.

לקסם הזה קוראים גרירת משכנתא. כל הבנקים עושים את זה. הפרוצדורה היא לא מורכבת מידי וזה אפילו לא עולה לכם כסף.

הדבר היחידי שתתבקשו לעשות הוא להפקיד לאותו פקדון סכום בגובה 10% מיתרת המשכנתא שנגררה וכאשר תגיעו לשלב השני של גרירת המשכנתא מהפקדון לדירה החדשה תקבלו את ה 10% שלכם לחשבון העו"ש בחזרה.

בדרך הזו אתם שומרים על תנאי משכנתא מעולים בתקופה של ריביות עולות.

לסיכום, כמשפרי דיור יש לכם מטרה עליונה: לבנות תכנית מימון להשלמת העסקה ללא סיכון של אי עמידה בלוח התשלומים גם אם לא תמכרו את דירתכם הנוכחית עד המסירה של דירתכם החדשה. אז שיהיה בהצלחה!

ענת מזור, יועצת משכנתאות