משכנתא לרכישת דירה

אתם בדרך לעסקה הכי גדולה בחיים!

תהליך של רכישת דירה הוא תהליך מרגש, במיוחד בימינו, ולכולכם מגיעה משכנתא טובה.

אם עשיתם עסקת נדל"ן טובה, ואתם לקוחות טובים של הבנק, מתנהלים כלכלית נכון, יציבים במקום העבודה, אין סיבה שלא תקבלו את משכנתא לרכישת דירה בתנאים הכי טובים שיש.

אם תעבדו עם אנשי מקצוע מצוינים, אתם תצליחו להגיע לעסקה מעולה ובתנאי מימון אופטימליים.

אתם צריכים משכנתא לרכישת דירה, איך מתחילים?

מומלץ מאוד ואפילו קריטי עבורכם, שיועץ משכנתאות יכנס לתמונה עוד בשלב הראשוני והמחשבה שלכם על לקנות דירה.

בפגישת ייעוץ ואסטרטגיה, הוא יקבל מכם את המסמכים הראשוניים הנדרשים עבורו על מנת למפות את היכולות הכלכליות שלכם, ישאל אתכם הרבה שאלות על מנת להבין את הצרכים והתוכניות העתידיות שלכם, את יכולת ההחזר שלכם, התנהלות האשראי שחשובה מאוד לבנקים כשהם בוחנים לקוחות שמבקשים משכנתא לרכישת דירה, ובהתאם לכל אלו, יבנה עבורכם ויחד איתכם תכנית עבודה ותצאו לדרך.

חיפוש נכס מתאים

אתם תצאו לדרך עם תקציב מוגדר מראש, אחרי שיועץ המשכנתאות שלכם לקח בחשבון את כל העלויות הנלוות בתהליך רכישת דירה (מס רכישה ועוד רשימה ארוכה), ולפי תקציב זה אתם תחפשו את הנכס המתאים ביותר עבורכם.

בהתאם לסוג הנכס שתחפשו, יועץ המשכנתאות שלכם יוכל להמליץ לכם מניסיונו האם כדאי לכם לבצע שמאות מוקדמת לפני חתימת החוזה.

זה קורה לא מעט בימינו, כאשר מחירי הנדל"ן עלו בצורה משמעותית, והשמאים מטעם הבנק נותרו שמרניים בהערכות השווי שלהם.

המצב הזה עלול לגרום לכך שהערכת השווי שלו לדירה שאתם רוצים לקנות תהיה נמוכה מהמחיר שאתם מתכוונים לשלם למוכרים.

וכשהבנק מחשב את אחוזי המימון, כלומר כמה משכנתא אתם מבקשים משווי הנכס, הוא מתייחס למחיר החוזה או השווי בשמאות – הנמוך מביניהם.

מצב שבו השמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך יותר משמעותית יביא אתכם לאחוזי מימון גבוהים יותר, ובמקרים מסוימים למצב שלא תוכלו לקבל את כל המשכנתא שחשבתם עליה.

ואז תצטרכו להשלים את הפער מהון עצמי. לא תמיד הוא יהיה קיים ותאלצו לחפש מקורות מימון אחרים ונוספים.

זה עלול להכביד עליכם מאוד בהחזר החודשי בנוסף להחזר החודשי על המשכנתא, ולכן כדאי שתדעו את זה מראש וכך תוכלו להיערך לזה.

סיבות נוספות שיועץ המשכנתאות שלכם ימליץ לכם לבצע שמאות מוקדמת הן למשל אם תאמרו לו שאתם רוצים לקנות נכס מיוחד, כמו דירת גן, גג, דו משפחתי, דירה מחולקת ועוד.

שם עלולות לצוץ בעיות של רישום הנכס או במקרים מסוימים גם אי זיהוי מוחלט של הנכס, מצב שבו לא תוכלו לקבל משכנתא עד שהרישום יוסדר ויהיה זיהוי מוחלט.

ולכן אם תבצעו שמאות מוקדמת, אתם תוכלו לעלות על בעיות, אם ישנן כאלה, ולהחליט האם העסקה הזו טובה או לא טובה לכם, לדאוג שהמוכרים יטפלו ברישום הנכס אם הוא בעייתי, ולא תגיעו למצב שבו אתם חותמים על חוזה ומחויבים להסכם ואז תגלו שאתם בבעיה של חוסר הון עצמי או בעיית רישום נכס שבגינו הבנק לא יאשר לכם לקחת משכנתא לרכישת דירה.

אישור עקרוני למשכנתא

בזמן החיפושים שלכם אחרי הנכס המתאים, יועץ המשכנתאות יוציא לכם אישור עקרוני למשכנתא.

זה חשוב כדי לוודא שלא תהיה בעיה כשתרצו לקחת משכנתא.

לפעמים אנשים שוכחים שהיתה להם בעיה בהיסטוריה האשראית שלהם, למשל חזרו להם צ'קים או הוראות קבע או שיש להם תיקי הוצאה לפועל שלא טיפלו בהם.

כשיועץ המשכנתאות שלכם יוציא אישור עקרוני למשכנתא, הוא בעצם יוודא שהבנק מאשר אתכם אשראית, וכל עוד הנתונים האישיים שלכם לא ישתנו לרעה, אתם תוכלו לקבל בטחון שהבנק לא יסרב לכם, מבחינה אשראית לפחות, לקבל משכנתא לרכישת דירה.

בניית תמהיל משכנתא מותאם

לאחר שהיועץ הוציא לכם אישור עקרוני למשכנתא, וחתמתם על חוזה רכישה, היועץ יבנה עבורכם מספר תמהילי (הרכבי) משכנתא שתואמים את היכולות הכלכליות שלכם ואת התוכניות העתידיות שלכם.

הוא יעשה זאת בהתאם למיפוי הצרכים שביצע איתכם בפגישת ייעוץ ואסטרטגיה בתחילת התהליך.

תמהיל משכנתא מותאם הוא תמהיל שישקף גם את יכולת ההחזר שלכם מצד אחד, גם את רמת הסיכון שאתם יכולים ורוצים לקחת במסלולי המשכנתא השונים מצד שני, אבל לא פחות חשוב, גם את התוכניות שלכם לטווח הקצר והבינוני.

כלומר: אם אתם מתכננים לפרוע חלק מהמשכנתא מכספים עתידיים זה צריך לבוא לידי ביטוי בתמהיל המשכנתא.

אם אתם רוצים שבעוד 10 שנים למשל תהיה לכם ירידה משמעותית בהחזר החודשי בגלל יציאה לפרישה או כל סיבה אחרת, זה צריך לבוא לידי ביטוי בתמהיל המשכנתא שלכם.

לחלופין, אם היום אתם חייבים להתחיל בהחזר חודשי נמוך ובעוד שנה תוכלו לעלות בהחזר החודשי (למשל אם אתם משפרי דיור או אתם רוכשים דירת קבלן שתהיה מוכנה רק עוד שנה ובינתיים אתם משלמים גם שכירות וגם משכנתא), זה צריך לבוא לידי ביטוי בתמהיל המשכנתא שלכם.

ישנן עוד דוגמאות רבות, כל משפחה שונה מהשנייה, ותמהיל המשכנתא צריך להיות מותאם אליכם.

משא ומתן מול הבנקים

לאחר שבחרתם תמהיל משכנתא רצוי מבין האפשרויות שבנה עבורכם היועץ, עכשיו הוא יכין את כל החומר הנדרש ויגיש אתכם לבנקים המתאימים ביותר לכם ולסוג העסקה שלכם.

ישנם סוגי עסקאות שמתאימות יותר לבנקים מסוימים ולא לאחרים, ישנם לקוחות שמבחינה פיננסית ואשראית יתאימו יותר לבנקים מסוימים ולא לאחרים, וגם ישנן תקופות שבנקים מסוימים יהיו יותר תחרותיים מבנקים אחרים ויתנו ריביות טובות יותר עבור משכנתא לרכישת דירה, ולפי כל אלו יועץ המשכנתאות שלכם יחליט באילו בנקים להגיש את הבקשה שלכם למשכנתא.

היועץ ינהל באופן ישיר משא ומתן על תמהיל המשכנתא שבחרתם מול הבנקים הנבחרים, תוך שקיפות מלאה מולכם, ולאחר מיצוי המשא ומתן יציג לכם גם את ההצעה הטובה והזולה ביותר עבורכם.

ליווי בחתימות על המשכנתא כולל בטחונות

היועץ יפתח לכם תיק משכנתא בבנק הנבחר, ילווה אתכם בתהליך החתימות על המשכנתא.

אבל תפקידו לא נגמר פה!

לאחר החתימות על המשכנתא, הבנק ידרוש מכם לבצע עוד מספר משימות, זה נקרא בטחונות.

אתם תצטרכו בטווח זמן מקסימלי של 24 ימים (נכון להיום) להשלים את כל המשימות, ורק לאחר שהן הושלמו לשביעות רצון הבנק, תוכלו למשוך את כספי המשכנתא ולקבע את הריביות שקיבלתם.

אם לא תספיקו להשלים את הכל, התוקף של האישור הסופי למשכנתא יפוג, ואתם עלולים לאבד את הריביות הטובות שיועץ המשכנתאות השיג עבורכם בתהליך המשא ומתן.

לכן כל כך חשוב שיועץ משכנתאות ילווה אתכם בתהליך הבטחונות, כדי לוודא שהכל מתבצע כמו שצריך ובלוחות הזמנים שנותרו. וגם אם צצות בעיות, וזה קורה לא מעט, הוא יהיה שם עבורכם כדי לנסות לפתור אותן מול אנשי המקצוע השונים (בנקאי, עו"ד, שמאי, קבלן וכו').

המשימות כוללות בין היתר: ביצוע שמאות אם לא בוצעה בהתחלה, חתימת המוכרים על מסמכי הבנק אם מדובר בעסקה יד שנייה, חתימת הקבלן על מסמכי הבנק אם מדובר בדירת קבלן, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, ביטוח חיים וביטוח מבנה, יפוי כוח נוטריוני ועוד.

השלמנו את הבטחונות, מה עכשיו?

עכשיו נותר לבצע (למשוך) את המשכנתא.

לפעמים זה פשוט והבנק יעביר את כל כספי המשכנתא למוכרים (אם זה מה שההסכם אומר או שזה מה שבחרתם לעשות).

ולפעמים המשיכה של המשכנתא היא בחלקים (בפעימות).

אם זה המצב, תפקידו של יועץ המשכנתאות שלכם להמליץ לכם מאיזה מסלול למשוך את הפעימה הנוכחית. זה משתנה מעת לעת בהתאם לרמת הריביות באותה תקופה.

לא כולם יודעים, אבל הריבית שלכם מתקבעת רק על הסכום שמשכתם באותו מסלול, ולכן פה יש חשיבות גבוהה להמלצתו של היועץ מאיזה מסלול למשוך בכל פעימה.

במידה ובעוד חצי שנה תצטרכו למשוך את החלק השני ובעוד 10 חודשים את החלק השלישי וכן הלאה, יועץ המשכנתאות ידאג שלא תצטרכו לחפש בעצמכם את אותו בנקאי שטיפל במשכנתא בזמנו, ולנסות לתפוס אותו ולהתמודד עם עוד ביורוקרטיה מיותרת.

היועץ יטפל בזה מול הבנקאי, יחתים אתכם מרחוק על טופס למשיכת הפעימה הקרובה ויוודא שהבנק יבצע את זה בזמן.

אתם בשום שלב לא לבד מול הבנק!

יד על הדופק

בשעה טובה סיימתם למשוך את כל כספי המשכנתא.

אבל משכנתא זה לא "שגר ושכח".

מדובר פה בהרבה מאוד כסף, שאתם צריכים להיות אחראיים ולהיות במעקב מול יועץ המשכנתאות שלכם אחת לתקופה (שנה/שנתיים) ולשלוח לו הודעה בסגנון "הי, שוב אנחנו, מה מצב הריביות היום בשוק המשכנתאות? יש מה לשפר? כדאי לעשות מיחזור משכנתא?"

היועץ יבחן עבורכם את הכדאיות למיחזור, ובזמן קצר יוכל לומר לכם האם תנאי השוק מאפשרים מיחזור משכנתא בהתאם לצרכים שלכם.

אם תעשו זאת, אתם תוכלו לחסוך הרבה מאוד כסף לאורך השנים.

אז קחו אחריות על הכסף שלכם, תהיו במעקב על המשכנתא שלכם, נצלו תקופות טובות בשוק המשכנתאות לטובת מחזור משכנתא ותחסכו הרבה מאוד כסף. בהצלחה רבה!

ענת מזור, יועצת משכנתאות